用地禁令催生“类别墅”

　　本报记者 朱丽亚

　　几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥连接——这种似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅的高档住宅在重庆有个新名字：“类别墅”。

　　据置业顾问解释，别墅之间之所以要有天桥连接，是因为国土资源部禁止别墅用地，如果报独栋别墅批不下来，所以他们报上去的是联排别墅，但实际上建的是小独栋别墅。

　　事实上，国土资源部停止别墅用地供应的禁令已经下达了近7年之久，但无论是重庆还是全国其他大中城市，别墅并没有如大家当初想的那样已然绝迹，相反，独栋、双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷。而今，别墅大家庭中又新添了“类别墅”这个新成员。

　　别墅类型报批“有学问”

　　2009年岁末，在重庆市龙湖悠山郡售楼现场，虽然天气有些寒冷，但看房的人络绎不绝。

　　据一位置业顾问介绍，该别墅小区占地200余亩，总共建了201栋别墅，目前已经卖得所剩无几。以一栋位于小区最外面的面积为216平方米的别墅为例，价格为350万元。

　　一位阿姨悄声告诉记者，她的儿子2008年年底买了一栋，算下来单价大概是7000多元一平方米。

　　记者问置业顾问：“价格怎么上涨得这么快呀？”

　　她回答：“国家禁止别墅用地，别墅几乎是一个月一个价，刚刚我们还接到经理的电话，说下个月价格还要往上调。我们这个小区虽然是按联排别墅报批的，但实际上是小独栋别墅。这个价格并不算高，像龙湖在大学城开发的东桥郡，都是联排别墅，已经卖到2万多元一平方米了。”

　　在该小区现场，记者看到，已经建成的一排排别墅之间原本有大约三四米的距离，但每一层都有天桥将相邻的别墅连接起来，这些天桥属于连接的两家之中的一家，只向一家开门。建天桥原本是无奈之举，现在天桥被开发商布置成供别墅主人休闲的花园和茶吧，成为一个卖点。

　　在中安长岛别墅区，记者看到这些新开发的别墅被分为独栋别墅和类别墅。这些“类别墅”相比独栋别墅占地要小一些，但别墅之间也没有共同的墙体，而有大约1米左右的距离。售楼小姐说，这样隔音效果和私密性会更好。

　　奥山别墅则是重庆奥林匹克花园在继花园洋房和高层公寓之后推出的纯别墅区域。12月11日，该小区第一批业主正在接房。据置业顾问介绍，已经推出的别墅，包括开发商装修完毕供看房者参观的样板房已全部售罄。

　　该小区已经建成的别墅与中安长岛的类别墅有异曲同工之妙，每栋别墅之间都有1.5米左右的距离，二楼有一个小小的天桥连接，这座小小的天桥也只向其中一家开门，并属该户私有。

　　据了解，该别墅区总共占地1800亩，一期占地大约400亩。已经建成并销售完毕的是200多平方米的小别墅，后期还会有双拼别墅。记者从规划图上看到，这些双拼别墅无论是建筑面积还是占地面积并不小于重庆市面上的独栋别墅，但有别于传统的双拼别墅有一面共墙的是，两栋别墅并没有挨在一起，而是由桥梁连接，估计长度有十多米。

　　那么多别墅，难道都是禁令前拿的地？

　　中原地产一位姓向的主管说：“独栋别墅属于非商品房，也就是说和商业用房是一类的，无论是买一手房，还是二手房，税费都要高于普通商品房，比如商品房的契税是1.5%，而独栋别墅的契税是3%。这种‘类别墅’实际上与独栋别墅相差不大，却是按联排别墅报批的，仍属于商品房。但是千万不要以为开发商是为购房者着想，这么做，开发商自身在税费方面也能省下一大笔钱。”

　　但也有人认为，“类别墅”风生水起，更深层次的背景是国家三令五申禁止审批别墅用地，开发商打了个“擦边球”。

　　而这些，并非目前在售的别墅小区的原创。

　　早在2004年，在距离重庆市区大约30公里的海兰云天风景区就已经有开发商推出了此类别墅。数十栋别墅在海兰湖边一字排开，每两栋为一组，两栋别墅并不相连，却莫名其妙地由一座天桥连接在一起，双方各占一半。

　　究其原因，在于2003年2月18日国土资源部出台的一个紧急通知——清理各类园区用地、加强土地供应调控。国土资源部首次提出：“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。”

　　2006年5月31日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。再次重申，从即日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。国土资源部有关负责人在该部举行的新闻发布会上说，房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定用地面积。各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

　　2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。”