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别墅为何叫停而不停?——土地违法现象透视

别墅用地早就停批了,但很多地方并没有停建别墅,别墅广告满天飞。真可谓严控之风虽紧,违规之举仍烈。

国土资源部在近期的执法检查中发现,连续几年的治理整顿虽使土地市场整体状况有所改善,明目张胆地违规违法拿地、用地的行为有所收敛,但违规建豪宅别墅、高尔夫球场的现象还是禁而不止。这些违规建设占用了大量的土地乃至耕地。


最近,国土资源部得到消息,首都机场附近有广告打出别墅项目,占地6000亩,待要去检查时,广告已被撤掉。由此可见,开发商打探消息、躲避检查之灵通。

限制别墅用地早在10年前就已提出。自2003年2月起,国土资源部更是连续下发文件,明令要求“停止别墅类用地供应”,但现今仍难控制。

北京别墅在线网显示,目前北京共有约300个别墅项目区,在售的就有四五十个之多,而且数量还在增加。截至去年年底,可查的数字为:全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷,别墅、高档公寓用地约占0.16%。但国土资源部在各地调查后发现,全国已建和在建的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例,高出的部分无疑是顶风违纪兴建的。北京某区就打着低密度住宅的旗号开发别墅。其他省(市)违规建别墅的现象也不少。福建有个市,说是兴建奥林匹克花园,其实就是建别墅。天津某地的别墅区,一期开发的土地就有1500亩。

据了解,目前的别墅用地主要有以下几种来源:一是几年前拿的地现在才陆续开发;二是土地原本以公寓立项,但被开发商“先斩后奏”盖成别墅,之后再通过补缴罚金等手段将其合法化;三是“打擦边球”,借开发低密度住宅之名,低成本拿到地后再建高档别墅;四是欺骗检查,说自己的别墅用地是审批禁令颁布前拿到的。

此外,还有两种违规拿地建别墅的行为比较隐蔽。一种是,开发商在报批拿地时是工业用地项目,但取得土地后不安排工业项目,而是擅自改变土地用途,大肆兴建别墅。以工业项目拿地不难,成本也不高,而建成别墅后出售,利润不小。另一种是捆绑开发。中国人民大学土地管理系教授严金明在接受记者采访时提到,捆绑开发别墅是一个老问题,有的地方以招商引资、改善投资环境为名建高尔夫球场、旅游度假村。但这些都不是单个项目,里面都隐藏着大量的别墅、高档旅馆等房地产项目。单纯搞高尔夫球场,养护费用极高,消费人群有限,利润低,同时,建高档商品房尤其是别墅,拿地越来越难。于是,一些开发商借招商引资的名义取得高尔夫球场用地,再捆绑搞房地产开发,这样钱更好赚,利润也高。


近几年,一方面是房地产开发持续升温,另一方面是大量住宅空置。别墅类项目同样存在这些问题。记者电话调查北京几处在售别墅区发现,很多别墅项目只售出50%,仍有一半左右滞销。有消息称,北京的别墅平均空置率为22.5%,根本不是某些开发商宣称的“别墅市场供不应求”之类的情况。由此可见,过剩的别墅生产已经导致一部分土地变相闲置。

别墅项目用地奢侈。拿上海“紫园”别墅区来说,总占地面积4000亩,将近270公顷,平均每户占地8亩左右,最大的达到20亩以上。除了占地多,破坏土地,很多别墅区为吸引买主,还竞相圈占风景名胜区,在国家保护区内大兴土木,像庐山风景区、香山风景区等周围都出现新建别墅群,这在国内不是个别现象。

别墅用地占用大量土地甚至耕地,突破用地规划,导致土地使用率下降,破坏风景名胜区的自然生态环境,甚至造成社会矛盾。而且,别墅的消费群体有限。中国的国情是人多地少,人均耕地尤显不足,盖不起那么多别墅。因此,必须严格控制别墅类项目用地。


“首先应该明确什么是别墅,再从容积率和建筑密度上把关别墅用地。”严金明说。当前土地开发的容积率只规定了上限,没有下限,让开发商有空子可钻。别墅开发商常绕开政策监管,打出“类别墅”的招牌圈地。以“类别墅”名义拿到的土地只能算是低密度住宅用地,而不属于别墅用地。很多别墅区就是在这些土地上建起来的。

针对这种情况,在近日国土资源部召开的一次会议上,有关负责人表示,目前北京、上海等地大量兴建“汤耗子”(TOWNHOUSE)、低密度花园洋房等,很多是改变了原先规划用途,违法改建的别墅。该负责人表示,国土资源部正考虑出台文件界定别墅的定义,对什么是别墅进行明确规定。该负责人倾向于把独门独户楼房列为别墅,禁止供地;同时不排除把“汤耗子”、低密度花园洋房纳入高档住宅之内,对这些住宅类型实行供地限制。

除了别墅概念不清外,另一个主要原因是政策执行力度不够。别墅用地出让是地方的一块“肥肉”。因此,即使有开发商违法违规操作,一些地方政府也往往默许。国土资源部门虽然负责把关审批环节,但审批后的用地效果无法评估,给违法违规用地留下了机会。国土资源部执法监察局有关负责人近日表示,未来要抓一批典型案件,通过查处典型案件来警示和震慑违法开发建别墅。

对风景名胜区内的别墅限制,业内人士认为,可以考虑将禁止别墅开发作为地方政府的目标责任制来加强管理;可以通过限定城市规划区的方式限定别墅开发,特别要保护那些容易“诞生”别墅的风景名胜、生态环境好的地方。此外,很多人对我国土地资源现状了解并不多,对禁止别墅用地的政策没有给予正确的理解。因此,我们要在建设节约型社会、节约集约利用土地的主题下,加强这方面的宣传。