禁地七年别墅不降反增 开发商透露容积率潜规则

　　□本报记者 林喆 周文天

　　一排排别墅比肩而立，中间架设装饰性横梁加以连接，这种介于联排和独栋之间的别墅产品在低密度住宅用地的规划中正日趋流行。“以联排名义报批，以独栋产品营销，现在很多项目都这么操作。”北京南郊一别墅项目的开发商对中国证券报记者解释。

　　2009年，一线城市豪宅市场异常火爆，使得房地产商在运作市郊低密度项目时，热衷于向别墅“靠近”。一方面在项目容积率上“做手脚”，另一方面在产品规划上“谋变通”，从而巧妙地“绕”开政策红灯。

　　因此，在别墅用地禁令下达近七年后，北京、上海等全国主要城市的别墅项目并没渐趋“绝迹”，相反，独栋、双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷。2009年，北京、上海别墅的供应量、成交量、成交价三项指标同时创下了历史新高。

　　量价齐升刺激

　　2月5日，和记黄埔旗下位于上海的四季雅苑开盘。46栋独立别墅迅速被抢购一空，最高单价达15万元/平方米。无独有偶，2010年1月，北京的“龙湖·香醍溪岸”和富力丹麦小镇也维持很高的销售率。在楼市受调控大幅降温的情况下，别墅市场依然“供销两旺”。

　　多家权威机构的监测数据显示，2009年，北京、上海别墅的成交量和成交价均创历史新高。而近几年的别墅供应也持续放量，并在2009年达到历史顶峰。

　　中国不动产研究中心报告显示，2009年，北京别墅市场销售5634套，销售面积达190.91万平米，销售总金额达331.79亿元，均创历史新高。在销售带动下，别墅新增供应逐月上升，10月份供应量达到顶峰。去年全年，北京别墅新增预售套数为3392套，预售面积为123.03万平方米。别墅市场供求比为1∶1.55，供不应求态势明显。

　　易居中国报告也显示，2009年，上海别墅新增供应10995栋257.28万平方米，一手别墅的成交量达到13733栋、325.7万平方米，同比分别增长14.3%、116.6%，达到历史最高值。所成交的别墅平均价格为21164元/平方米，比2008年历史最高水平19643元/平方米还高出7.7%。

　　在量价齐升的刺激下，别墅开发掀起高潮，尤其是独栋别墅。在北京，2009年独栋别墅预售量达1632套，占总量48.11%。去年下半年，独栋别墅的供应量加速释放，仅8月份预售量就达到了551套，接近去年上半年独栋别墅总预售量558套。而双拼、联排和叠拼等非独栋产品全年新增预售套数也达到1760套，占总供应套数的51.89%。

　　其实，从2003年开始，国家开始提出停止别墅用地供应，随后各地对别墅用地(容积率不大于0.35)的审批逐年严格，特别是从2006年起，全面停止别墅类用地的供应。但是，主要城市别墅供应却不降反增。中国证券报记者从易居中国报告中看到，2005-2009年，上海拿到预售许可证的别墅供应量分别达是126.8万平方米、226.3万平方米、183.9万平方米、225.2万平方米和257.3万平方米，总体呈不断增长态势。

　　大打政策“擦边球”

　　针对政策禁令下别墅新增供应量却不降反升的现象，业内专家分析，这主要源于地产商打政策“擦边球”，绕开政策红灯开发别墅。而地产商的惯用手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。

　　早在2003年2月，国土资源部便出台紧急通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控。其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。”

　　2006年5月31日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。再次重申，从即日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

　　2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书”。

　　不过，房产界人士透露，别墅用地一直“禁而不止”。其中依靠高、低容积率住宅产品的互相搭配，已经成了地产圈内众所周知的秘密。

　　“实际上，为提高土地利用率，容积率过低的别墅项目已经被叫停过，因此，我们开发别墅，往往采取变通的方法。”浙江一位开发商坦言。

　　一方面，开发商不想触碰政策的红线，不能建造纯粹的别墅项目，另一方面，别墅的需求旺盛，开发商不愿意轻易放弃高额回报的机会。在此情况下，不少开发商将政策的“擦边球”打到极致，容积率的算术法做到最“精”。

　　“一些开发商将大型地块中拿出部分用地作别墅。”有业内人士指出。中国证券报记者在上海西郊一楼盘知雅汇了解到，该楼盘建筑面积近34万平方米，容积率高达1.49。但是开发商将其中的北面地块用来造高层建筑，容积率很高，南面用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的0.35，也提供了别墅产品。

　　类似这样的项目，在上海一些大型项目中都有采用，这就意味着很多普通多层、小高层的住宅用地被建成了别墅，使得别墅的供应量大增。

　　上海别墅项目中大九里德的销售人员对中国证券报记者表示，低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。

　　数据显示，目前上海还有44块913万平方米容积率低于1.0的土地还未开发，这些土地都有可能被建成新的别墅。理论上，可以带来385万平方米的新增别墅。

　　长期囤地开始释放

　　“别墅供应上升，还有一个重要原因，即长期囤地开始释放。”一位业内人士接受中国证券报记者采访时说，“早些年批租的别墅用地，一直‘捂’到最近才开发。”

　　在上海，春节后将推出的御涛园别墅，其用地就是在2004年8月31日土地改“批租”为“招拍挂”之前，就已经批租出去的用地。李嘉诚的和记黄埔是2006年从二级土地市场获得的别墅用地。

　　业内人士告诉中国证券报记者，实际上，在上海的马桥还有17块低容积率的住宅用地，可建近2000栋超低密度别墅，这些地都是当年一些有实力的项目公司通过批租方法拿到的，他们先包装、注册成为房地产开发公司，但并没有开发实力，却把地囤在手里，然后倒卖出去。

　　实际上，别墅用地释放的现象不仅仅局限于北京、上海等一线城市，长沙、重庆等二线城市别墅用地也释放明显。

　　“长沙别墅开发已经十余年，但近年来，该市别墅用地的开发才逐渐呈现规模，市场体量一直未见缩减。”当地一位地产商坦言。据不完全统计，目前，长沙别墅类项目总占地近700万平方米(包含其他物业)，总建筑面积超过500万平方米。相对于市区户籍人口仅200多万的内地城市而言，这一别墅开发量无疑相当巨大。