“是有内部认购这个事，今年年初公司在广州的项目就搞过一次，这次是在公司全国所有的项目推广，但是已经搞完了。”9月6日上午，记者在恒大地产集团（3333.HK，下称恒大）旗下长沙恒大雅苑调查“内部认购”一事时，项目部的置业顾问告诉记者。
此前的8月30日，恒大公布2011年半年报，公司实现净利润58.2亿元，超过行业龙头万科A（000002.SZ）。然而，此时在长沙——占恒大销售额94%的二三线城市的代表——却传出恒大通过内部认购“募集后期开发资金”的说法。
今年7月和8月，恒大在旗下所有开发项目推行针对内部员工“7折购房”的内部认购活动。同时还以VIP认筹、诚意登记等形式向公众购房者进行内部认筹，在项目开盘前收取数额不等的现金。这种违法销售行为早在数年前即已被国家房地产主管部门明令禁止。
“现在地产企业信贷吃紧，恒大的内部认购可能是公司为下半年蓄积开发资金的一种手段。但是内部认购本身是非法的，而且还存在风险，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至携款逃跑，购房人很难受到法律保护，交纳的诚意金也难以追回。”区域经济学家、湖南商学院经贸系主任柳思维直言内部认购的风险所在。
内部员工7折购房
“我们这里的房源是恒大内部员工的优惠房，你只要交10万元的指标费，就可以低价买到恒大的房子。”
记者获悉，恒大自2011年7月开始全面推出员工内部认购活动。
长沙恒大雅苑工作人员透露，只要是超过一年工龄的恒大员工，在交纳诚意金，与公司签订内部认购协议后，就可以7折买房，同时还可以享受公司的其它优惠，“最低可以达到6.3折”，但是要求在签订认购合同后一个月内一次性付清全部房款。
恒大雅苑目前的售价约为7000元/平方米，按7折计算，加上公司的其它优惠，公司内部员工的购房价格低于5000元/平方米。而公众购房者即便付全款，也只能拿到9.5折的优惠。
在另一个项目长沙恒大名都，置业顾问向记者透露，他们也可以享受7折购房的优惠，“不过恒大名都的房子面积都很大，在200平方米-290平方米之间，因此我们这里的员工内部认购的很少”。除了长沙，恒大其它城市的项目也都有这项优惠。
“你说的这个事情我知道，这是我们集团公司针对内部员工的福利，不过上个星期已经搞完了，你可以去看看别人有没有指标转让。”9月6日，记者致电武汉恒大城项目时，置业顾问彭小姐快人快语。
恒大实行的低价内部认购，成为很多置业顾问的生财之道。记者获悉，很多没有购房需求的恒大员工，在拿到内部认购优惠指标后，以数万元的价格，将其倒卖牟利。
“我们这里的房源是恒大内部员工的优惠房，你只要交10万元的指标费，就可以低价买到恒大的房子，比市场价至少便宜1000元/平方米。”长沙一家房产中介向记者兜售手中的恒大华府内部指标。
他告诉记者，购买恒大华府的内部认购房，通常需要一次性付全款，少数可在一年内分三次付清，但是付清房款后，只能拿到内部员工开具的收据，一年后才能与开发商签合同。
至于公众购房者买了指标后，到时房子如何更名过户？恒大的一名置业顾问私下透露，恒大管理层已经口头承诺可以更名，至于具体时间和方式，到今年年底看政策变化再定。
超亿平方米土储后的资金渴求
“公司对项目实行滚动开发，工程时间抓得很紧，对资金的需求非常大，而靠项目对外销售回笼资金，速度又太慢。”
恒大缘何如此慷慨向内部员工让利售房？
上市以来，恒大一贯采取“低价拿地、快速开发、海量推盘、低价销售”的“短周期、长开发”策略，而海量推盘必然要求公司加快工程进度，资金的需求也随之加大。
恒大2011年半年报称，公司计划将位于二三线城市的92个项目中的大多数项目，在今年下半年陆续推出。同时要求新项目在取得后6个月内开盘销售，符合条件的楼栋在一年内交房确认收入。恒大目前在建工程面积为3165万平方米，为全国房企之最。
“公司对项目实行滚动开发，工程时间抓得很紧，对资金的需求非常大，而靠项目对外销售回笼资金，速度又太慢，所以不得不千方百计融资。”恒大长沙分公司的一位项目经理向记者私下透露。
2011年上半年恒大新增土地储备4897平方米，在全国101个城市的土地总储备达1.35亿平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本计算，至少套住了恒大832.95亿元资金。土地大量囤积和项目快速开发，使得公司资金需求像永远填不满的洞口，并进而导致公司资产负债率高企，而这一直是恒大的一块心病。
财报显示，2009年、2010年、2011年1-6月，公司资产负债率分别为79%、80%、80%，平均高出万科A约5个百分点。
曲线融资“过冬”
记者获悉，恒大还通过VIP登记、诚意登记等内部认筹方式，向公众购房者收取数额不等的诚意金，为公司后续开发曲线募资。
大量拿地和在建工程已令恒大资金链吃紧，而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。
最近数年，在资金紧张上吃过大亏的恒大，已经通过多种途径进行融资。2008年6月，恒大香港上市失败后，曾以发行可转债的方式，向新世界发展（0017.HK）、美林银行、德意志银行等私募6亿美元；2011年1月，恒大发行了总额达92.5亿元的人民币优先票据。
此次内部认购，只是公司曲线融资的途径之一。记者获悉，恒大还通过VIP登记、诚意登记等内部认筹方式，向公众购房者收取数额不等的诚意金，为公司后续开发曲线募资。
“我们项目预计10月、11月开盘，你可以提前半个月来认筹，认筹金额是1万元，正式开盘后，这个钱可以转定金抵房款。”9月4日，记者在长沙浏阳恒大华府项目调查时，置业顾问向记者详解公众购房者内部认筹流程。
长沙恒大名都和武汉恒大城两个项目的置业顾问也向记者透露，购房者可以在开盘前半个月至3个月进行内部认筹。此前的2010年8月，恒大旗下合肥恒大华府曾因内部认购而被媒体曝光。但恒大好像不在乎这种曝光，因而一年后故技重施。
这样的曲线融资，略可为恒大筹集部分流动资金。以湖南为例，目前恒大在湖南长沙、岳阳、衡阳等地共10个开发项目。内部员工称，此次湖南地区内部认购住房数量超300套。如以50万元/套计算，加上向公众购房者进行的内部认筹金，恒大在湖南可提前回笼资金2亿元，全国所有项目相加，回笼资金更为可观。
恒大想方设法蓄积资金“过冬”，但它采取的内部认购、认筹、交诚意金等方式，却明显违反了住房和城乡建设部以及湖南省和长沙市的有关规定。它侥幸的是，虽然违规却并未付出多大的代价，所以才不惮于屡次赴险。（21世纪经济报道 夏晓柏 彭立国）
