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华生:房价难大跌

      著名经济学家、燕京华侨大学校长华生认为,解决高房价应当从供需两方面入手,我国房地产税收管理存在很大漏洞。

  需求管理存漏洞

  中国证券报:从今年起,上海与重庆已开展房产税征收试点,您如何看待税收工具的房地产调控作用?未来如何进一步推进房地产税收工作?

  华生:在需求管理上,我国房地产税收体系是有漏洞的。房地产的税收管理基本包括三个环节,分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有,第一个环节在很大程度上也在“放行”。

  目前,交易环节的税收重点是流转税,比如将营业税提高至5.5%,但这一税负实际转嫁给买房人。要抑制投资投机,最重要的是征收所得税。所得税不容易转嫁的原因是成本不同。比如某人前年买的房子,目前涨了50%,另一人拥有的是“房改房”,已涨10倍。这两套房子的所得税大不一样,就没有办法转嫁,这就可以把投资投机抑制住。

  现在我国基本上没有征收所得税。尽管政策上规定,可以按照20%的比例缴纳房地产交易个人所得税,但是都不用这个方式去交,而是按照交易额的1%去交,这基本上就等于放行。即便如此,还有很多地方在做“阴阳合同”,这样就把交易环节的税收基本“逃光”。

  保有环节的税收刚刚开始搞试点。但上海的税收政策针对新增住房,重庆是针对存量房,但范围是高档住宅,而且税率很低。韩国的高端住宅税率是5%-7%,而我国目前只是毛毛雨,而且大部分房子和它没关系。

    继承也没有税收。国外不少国家规定,继承房产时,如果子女有房才征税,否则免税。这样如果父母有房,子女就很可能不买了。

  可以看出,目前我国上述三个环节都存在问题,所以税收管理仍然有很多工作要做。

  工商业用地应拍卖

  中国证券报:地价上涨同样被看作是高房价的重要原因,对这个问题您怎么看?

  华生:土地供给方面,首先要废除土地财政。政府的职责是提供社会服务和社会管理,对待房地产市场各利益主体,应该不偏不倚。改善供给的核心是要改变土地政策,改变住宅供地的盈利性。我国工业用地价格往往是成本价每平方米几十块钱,而住宅用地则拍成每平方米几千甚至几万元。而工商业用地恰恰是可以拍卖的,因为将来这是经营性、要赚钱的。

  中国证券报:目前卖地收入已占到不少城市财政收入的半壁江山,如果改变“土地财政”,地方财政会不会难以支撑?

  华生:现在经济真正落后的地方,土地卖不出多少钱,所以不要拿“政府没钱”说事。卖地收入最高的是北京、上海、杭州,这些城市如果日子过不下去,那中西部贫困地区怎么办?把土地财政推到分税制上毫无道理。各国政府都不靠卖地支撑财政,而是靠税收。而且我国房产的所得税、保有税、继承税基本都没有收,可以弥补地方财力的事情很多。

  房价难大跌

  中国证券报:目前我国房地产调控的措施实际上是很严厉的,您认为房价会出现明显下降吗?

  华生:目前购房需求受到压制,再加上保障房建设加快,房价有可能出现一些回落。但从大趋势看,我国继续处于城市化过程中,还有好几亿人没有进城,房价大幅度下跌的可能性不是特别大。现在的不少调控政策属于行政手段,如果房价下跌,对信贷、经济以及金融稳定有大影响。从发达国家的经验看,只有在城市化基本完成之后,移居人口基本没有了,房地产价格才会出现周期性波动。一段时间上涨,一段时间下跌,总体来说随通胀率缓慢上升。

  限购实际上主要限制的是成交量,对价格的影响是间接的。而我们希望的局面是价格下跌,成交量上升。城市化一般分为两个阶段,第一阶段主要是农村人进城,第二阶段主要是中小城市人进入大城市。我国现在还处于第一阶段,限购政策首先限制的是移居人口,这和城市化的主流是不一致的,未来限购政策难以长期实行下去。

  中国证券报:除了限购,对于调控政策中的限贷、提高利率等金融杠杆的使用,您怎么看?

  华生:金融工具的适当配合,在各个国家都会有。以往我国在这方面控制得不严。从国际经验看,首套房的购买应该给予优惠,享受低利率。很多国家的第二、第三套房是贷不到款的。购房贷款要与收入挂钩,根据年收入来决定贷款多少。但是一个居民只有一份薪水,从这个角度说,贷款购买了一套房,以后就不能再贷了。而我国对多套房贷款管制太松,又误伤了首套自住房贷款。

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