需求管理存漏洞

　　中国证券报：从今年起，上海与重庆已开展房产税征收试点，您如何看待税收工具的房地产调控作用？未来如何进一步推进房地产税收工作？

　　华生：在需求管理上，我国房地产税收体系是有漏洞的。房地产的税收管理基本包括三个环节，分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。

　　目前，交易环节的税收重点是流转税，比如将营业税提高至5.5%，但这一税负实际转嫁给买房人。要抑制投资投机，最重要的是征收所得税。所得税不容易转嫁的原因是成本不同。比如某人前年买的房子，目前涨了50%，另一人拥有的是“房改房”，已涨10倍。这两套房子的所得税大不一样，就没有办法转嫁，这就可以把投资投机抑制住。

　　现在我国基本上没有征收所得税。尽管政策上规定，可以按照20%的比例缴纳房地产交易个人所得税，但是都不用这个方式去交，而是按照交易额的1%去交，这基本上就等于放行。即便如此，还有很多地方在做“阴阳合同”，这样就把交易环节的税收基本“逃光”。

　　保有环节的税收刚刚开始搞试点。但上海的税收政策针对新增住房，重庆是针对存量房，但范围是高档住宅，而且税率很低。韩国的高端住宅税率是5%-7%，而我国目前只是毛毛雨，而且大部分房子和它没关系。

    继承也没有税收。国外不少国家规定，继承房产时，如果子女有房才征税，否则免税。这样如果父母有房，子女就很可能不买了。

　　可以看出，目前我国上述三个环节都存在问题，所以税收管理仍然有很多工作要做。

　　工商业用地应拍卖

　　中国证券报：地价上涨同样被看作是高房价的重要原因，对这个问题您怎么看？

　　华生：土地供给方面，首先要废除土地财政。政府的职责是提供社会服务和社会管理，对待房地产市场各利益主体，应该不偏不倚。改善供给的核心是要改变土地政策，改变住宅供地的盈利性。我国工业用地价格往往是成本价每平方米几十块钱，而住宅用地则拍成每平方米几千甚至几万元。而工商业用地恰恰是可以拍卖的，因为将来这是经营性、要赚钱的。

　　中国证券报：目前卖地收入已占到不少城市财政收入的半壁江山，如果改变“土地财政”，地方财政会不会难以支撑？

　　华生：现在经济真正落后的地方，土地卖不出多少钱，所以不要拿“政府没钱”说事。卖地收入最高的是北京、上海、杭州，这些城市如果日子过不下去，那中西部贫困地区怎么办？把土地财政推到分税制上毫无道理。各国政府都不靠卖地支撑财政，而是靠税收。而且我国房产的所得税、保有税、继承税基本都没有收，可以弥补地方财力的事情很多。

　　房价难大跌

　　中国证券报：目前我国房地产调控的措施实际上是很严厉的，您认为房价会出现明显下降吗？

　　华生：目前购房需求受到压制，再加上保障房建设加快，房价有可能出现一些回落。但从大趋势看，我国继续处于城市化过程中，还有好几亿人没有进城，房价大幅度下跌的可能性不是特别大。现在的不少调控政策属于行政手段，如果房价下跌，对信贷、经济以及金融稳定有大影响。从发达国家的经验看，只有在城市化基本完成之后，移居人口基本没有了，房地产价格才会出现周期性波动。一段时间上涨，一段时间下跌，总体来说随通胀率缓慢上升。

　　限购实际上主要限制的是成交量，对价格的影响是间接的。而我们希望的局面是价格下跌，成交量上升。城市化一般分为两个阶段，第一阶段主要是农村人进城，第二阶段主要是中小城市人进入大城市。我国现在还处于第一阶段，限购政策首先限制的是移居人口，这和城市化的主流是不一致的，未来限购政策难以长期实行下去。

　　中国证券报：除了限购，对于调控政策中的限贷、提高利率等金融杠杆的使用，您怎么看？

　　华生：金融工具的适当配合，在各个国家都会有。以往我国在这方面控制得不严。从国际经验看，首套房的购买应该给予优惠，享受低利率。很多国家的第二、第三套房是贷不到款的。购房贷款要与收入挂钩，根据年收入来决定贷款多少。但是一个居民只有一份薪水，从这个角度说，贷款购买了一套房，以后就不能再贷了。而我国对多套房贷款管制太松，又误伤了首套自住房贷款。