本报记者 王炜
2010年，为了遏制房价过快上涨，国家对楼市进行了严厉的调控，2011年调控仍将继续，市场有可能进一步企稳。在政策逐渐落实起效的同时，要让房地产市场真正实现长期平稳健康发展，还需要购房者转变住房消费观念，逐步树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。
为什么要“超前买房”
不知道从什么时候起，“买房”开始成为人们相聚时最重要的谈资。
结婚一定要买房，不买就不结；买房就要100平方米以上，小了“不够用”；一毕业就买房，越晚出手越买不起；家长出首付，两家人买一套房；孩子要在北京上大学，先把房子买好……
在这些观念的影响下，越来越多年轻人加入购房大军，购房群体呈现出明显的“低龄化”、“超前化”、“啃老化”趋势。据“链家地产”市场研究部最新统计显示，北京2010年30岁以下人群购房占比约为38%，首套房贷者的平均年龄只有27岁，低龄化趋势明显。
据了解，发达国家首次购房的年龄比我国要大很多。如日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁；法国首次购房的平均年龄为37岁；美国首次购房年龄也在30岁以上。年轻人长期租房是一种普遍状态。据调查，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚比例仅为14.3%。根据英国社区和地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国近32%的家庭靠租房解决居住问题。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，中国人历来有存钱、盖房、置业和为儿孙积攒家产的文化传统，而房产就是家庭中最大的一项资产，买房置业的需求受传统文化影响很深。现在社会上很多年轻人“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”的现象，都是不理性和不合理的购房观念，应当转变。
另一方面，由于近年来房价上涨过快，居民收入增长速度和财富积蓄能力跟不上房价上涨速度，“现在不买，以后更买不起”。这种恐慌的心态，也导致许多人不顾实际承受能力“硬着头皮”买房。
超前购房，风险有多大
不够理性的住房消费观，给市场和个人都带来了一定风险。
超前、恐慌的购房观念和行为，使大量购房需求提前释放，在一定程度上加剧了楼市供求矛盾，加剧了近年来房价上涨的压力。我国每年城镇住房竣工量达8亿平方米左右，但这些超前性、恐慌性需求的增加，对市场供给产生了很大的压力，也使正常的住房需求空间受到挤压。各种需求的集中释放，导致供求关系长期处于不平衡之中，房价上涨就不可避免。
超前买房，也给个人财务状况造成一定的风险。
超前买房导致许多年轻人过早成为“房奴”。一般来说，每个月房贷支出占家庭月收入总额30%以下是比较安全的，超过50%，家庭财务状况就存在较大风险。但当前不少年轻的购房者，月供都占月收入的一半以上甚至更多，除去其他生活开销所剩无几。不仅增加了工作压力、影响了生活质量，而且自己进一步深造、再发展也受到了限制。
“很多人认为买房是为了自住，就不必担心投资风险。但在商品房市场上，买房本身必然是一种投资行为。”秦虹认为，只要是买房投资，就存在一定风险。首先是每月还房贷的压力，对购房者收入的积累和工作的稳定要求较高。而刚毕业参加工作的年轻人，往往是积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增。
同时，买房“只赚不赔”也只是个神话。受宏观经济形势和利率的影响，房价下跌的风险始终是存在的。如美国次贷危机出现，利率大幅快速上升，房价出现大跌，许多家庭出现了负资产，断供失房现象就大量出现。“过早购房，其抗拒风险的能力十分脆弱，处理不当，将会给家庭带来无穷的烦恼。”秦虹说。
中国房地产研究会会长刘志峰认为，年轻人刚踏上社会，不应该过早地把自己“拴在”房子上。应该把有限的积蓄，用在提高家庭生活水平，积极的投资理财，以及对自己继续深造提高的投入上。对于住房，应当根据实际情况，树立先租房后买房，先买小房子过渡，有了条件再换大房子改善的理性消费观念。
理性消费观应如何引导
尽管不理性的住房消费观仍然存在，但近年来，随着年轻人观念进一步解放，“裸婚”、“买房不如环游世界”等观念开始逐渐流行，人们的住房消费观念正在发生改变。
人们自身观念转变的同时，专家呼吁，政府和企业都应该积极创造条件，引导人们逐渐树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。
先租后买，首先要有房可租，而且有稳定、便宜的房子可租。目前年轻人之所以要买房而不愿租房，与我国的住房租赁市场不发达、不规范有很大的关系。因此要为年轻人积累购房能力创造社会环境，以法律法规规范租赁市场。住房和城乡建设部近日出台《商品房租赁管理办法》，明确要求房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。还要求主管部门提高租赁服务水平，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。房屋租赁市场的进一步规范，也将鼓励更多年轻人选择租房。
从2011年起，我国将加大公共租赁房的建设力度，今后，公共租赁房将成为最主要的保障房形式。公共租赁房为刚工作的年轻人提供了覆盖广泛、价格较低、可以长期租住的房子，能帮助年轻人度过购房积累期。
先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位普通商品房。秦虹认为，要坚持明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，并切实落实相关的供地计划。同时要引导企业，根据市场需求，积极开发中小户型商品房。
此外，政府还要控制好房价上涨速度，形成较合理的租售比。秦虹说：“我国目前购房年龄降低，与房价上涨过快不无关系，如果收入增长的速度长时期持续低于房价上涨速度，低龄化、超前性、恐慌性购房就很难避免。”2010年以来的房地产市场调控政策，目标就是抑制房价过快上涨，这有利于年轻人合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险。
