陈宝存：新政后土地出让价格再推高，遏制房价很艰难
 
    两则新闻：
    首先，北京土地出让消息：继5月7日招标出让4宗住宅项目地块之后，12日北京市土地储备中心再次出让四宗地块，地块均采取明标方式出让，北京市土地整理储备中心将择日宣布结果。12日上午招标的四地块设定的底价分别为昌平北七家地块16亿元、房山长阳站居住地块10亿7400万元、延庆县教育科研多功能地块1亿5100万元、房山长阳起步区地块9亿1000万元。
    据媒体报道：“底价还是太高了。”参与房山长阳镇起步地块和房山长阳站地块争夺的中铁集团负责人对记者如此表示，他们分别给两地块给出了9.47亿元和11.42亿元的应标价格，接近9.1亿元和10.74亿元的招标底价，折合楼面价5759元/平方米和5744/平方米。“去年9月房山长阳地块被万科地产以5726元-6442元/平方米楼面价斩获，这次两块地的招标底价就达到了这个价，显然政府还是不希望地价太低。”上述开发商表示。

    天津限价房拍卖消息：5月11日下午，挂牌号为“津东丽俞（挂）2010-087”的东丽区俞蒙道以北地块以31250万元成交，竞得方为天津住宅集团。该地块在报价停止后，现场进行了112轮竞价，溢价4520万元，创本市保障房用地竞价纪录。
    参与竞价的开发商表示，国家关于调控楼市的新政使得商品房市场变得不明朗，将他们挤到了保障房这条船上。媒体发出如下疑问：如果此次竞价是一个信号，未来保障房是否会重蹈商品房的覆辙呢？
    答案是肯定的。土地出让底价提高，以应对土地出让底价成交必将成为趋势。除非重启土地拍卖。
    在04年8.31大限之后的土地出让市场，绝大多数的土地采用拍卖的方式直接形成了商品房的楼面地价的天价。当然在拍卖价格走高极快的05年开始，各地有很多地块采用了招标方式。这也是07年大量限价房入市的主要原因。什么叫限价房？实质就是招标出让条件下的双限商品房。
    天津土地市场与京深沪穗杭相比，是很理性的城市。但是，与此同时的是周边城市，河北与北京土地整理的成本公开化，导致的土地整理成本的上涨。
    北京也如是。多年来土地收购与拆迁安置的双方抗衡，无疑大幅提高了以前十分不合理的拆迁安置补偿方式，应该说，目前越来越合理的拆迁安置补偿以及土地收购，推高了土地成本。这也是土地挂牌底价走高的真实原因。这是不可逆转的过程。
    我们的新政，唯一改变不了的是土地成本高涨的这一趋势，也不该改变这样的趋势。而我们的保障房形式发生了根本的转变本身，也主要来自于土地供应的困局与难题。
  
    至于楼市新政达到什么效果才会转向。我认为要看二三季度的经济数据。我们在遏制房价上涨的同时，最担心的还是宏观经济全局是否受楼市萧条的影响。我们最担心的应该是中小房企对市场的信心。一线上市房企和央企的抗信贷调控的能力不用考虑。任何新政对他们的资金链影响都相当有限。而过于严苛的楼市新政，会导致资金链紧张的中小房企选择观望，选择投资转向和不在获取新的土地，也不再加速开工。可以预期的是，2、3季度经济数据将很难看。而通胀并不能因为房市萧条而改变。
    预计严控政策结束在四季度之初。经济规律容不得不理性，考虑政策必须要看利弊得失，弊大于利的状况必将是本次新政的结果。